Estacionar su automóvil en un edificio de apartamentos puede convertirse en una odisea. Sin embargo, la legislación pertinente permite la resolución de la disputa que surge cuando la plaza del condominio no es suficientemente espaciosa.
Encontrar una plaza de aparcamiento , en estos días, se está convirtiendo en una utopía no solo en la calle sino, en particular, en el patio.
El estacionamiento del condominio se convierte en un verdadero privilegio, no siempre disponible, cuando el patio utilizado no es lo suficientemente grande.
Por otro lado, puede suceder que el lugar para aparcar el coche esté ubicado cerca de la entrada del edificio o en una zona bastante restringida. Otras veces, sin embargo, los condominios se quejan de la ausencia de lugares para dedicar al automóvil de un huésped.
Y luego, para resolver una de las disputas más frecuentes en un condominio es necesario apelar al sentido común y, en particular, al reglamento del condominio con la asamblea que juega un rol decisorio.
En este sentido, los distintos litigios que acabaron en los tribunales consiguieron crear jurisprudencia sobre la cesión del aparcamiento individual .
Los armiños, de hecho, con una orientación jurisprudencial uniforme, han establecido criterios y métodos para la asignación de espacios individuales donde estacionar. Ante la falta de superficies adecuadas, se trasladó el área del condominio destinada a estacionamiento.
La Corte Suprema de Casación se planteó una serie de preguntas a las que dio una respuesta concreta:
Qué hacer en ausencia de plazas de aparcamiento.
En el caso de que la subdivisión por extensión del área del condominio no permita la asignación de los estacionamientos por milésima parte , cada condominio deberá beneficiarse de un espacio donde pueda estacionar el auto.
Sin embargo, si la parcela del condominio no es capaz de cumplir con este derecho , se afirmará el principio de alternancia del espacio de estacionamiento entre los condominios.
Cada uno de estos, de hecho, a su vez tendrá derecho a beneficiarse del espacio del condominio para estacionar su automóvil con turnos semanales, diarios o mensuales.
La asamblea decide las plazas de aparcamiento.
La asamblea “soberana” decide la rotación de los estacionamientos de los condominios en base a una votación de la mayoría de los condominios que representan la mitad de las milésimas.
En caso de no llegar a un acuerdo, la asamblea podrá decidir colocar las franjas que delimitan los puestos y luego adoptar turnos por sorteo.
Solicitud de turnos de la plaza de aparcamiento.
Si las reglas de la casa en casos específicos no mencionan los criterios de turnos para el uso de los espacios de estacionamiento , los bloques individuales pueden ser motivo de acción legal pidiendo a la asamblea que fije el criterio de turnos .
Si la asamblea no decide adoptar la medida solicitada, el condominio interesado podrá hacer valer su solicitud ante la autoridad judicial, obligando al condominio a implementar la rotación de la plaza de estacionamiento.
Asignación reservada de una plaza de aparcamiento
La panacea para todos los males estaría representada en un condominio al tener a disposición un lugar reservado donde estacionar el auto.
En este punto intervino la Corte Suprema de Casación que, con orientación jurisprudencial imperante, sancionó que a cada condominio no se le puede otorgar la exclusividad ilimitada de la plaza de estacionamiento en el tiempo.
Este último se encuentra adherido a un área común que, por lo tanto, debe garantizarse en su disfrute y disponibilidad a todos los condominios.
Sin embargo, mediante la intervención de la Asamblea , es posible con un reglamento aprobado por unanimidad, asignar los espacios de estacionamiento de manera exclusiva y nominal a los condominios individuales a quienes se dirige la provisión.
Esta decisión limita los derechos de los propietarios individuales del mismo espacio común.
Por tanto, debe tomarse por unanimidad con resolución de accionistas .
Usucapione para asegurar su plaza de aparcamiento
Otro caso particular es el del uso continuado y de buena fe, durante veinte años, de la misma plaza de estacionamiento por parte de uno de los condominios .
Pasado este tiempo de goce y disposición de la propiedad, surge la duda de si el condominio individual podrá reclamar la compra por uso del espacio de estacionamiento individual.
Pues bien, para la compra mediante posesión de un espacio de estacionamiento en el tiempo, el condominio tendrá que acreditar en la corte no solo el uso continuado del área común sino haber colocado las barreras a lo largo del mismo.
El uso de cadenas y otros obstáculos será útil, de hecho, para evitar el uso del estacionamiento por otros condominios.
Por tanto, las áreas de condominio pueden pasar a ser de uso individual para el condominio único si el condominio hace uso exclusivo de ellas, limitando, en la práctica, la provisión a otros condominios.