Primer apego a casa. Regulaciones. Cuando es imposible ejecutar la primera vivienda. Hipoteca. Quién puede actuar. Monto de la deuda. Excepciones.
La crisis económica de los últimos años también ha hecho sentir su efecto en el mercado inmobiliario , tanto que obliga a algunas familias a no respetar los plazos habituales de los préstamos y a tener que abandonar sus viviendas en casos extremos.
O bien, cuando las deudas con las autoridades fiscales alcanzan cifras sustanciales, el Estado italiano intenta recuperar el dinero adeudado por ejecución hipotecaria de los edificios, casa o almacén, o de bienes muebles como automóviles, motocicletas y barcos.
Entonces, a menudo hemos oído hablar del primer apego al hogar , o la imposibilidad de sacar una unidad familiar de la casa en la que viven, ya que existe el derecho a la dignidad.
Sin embargo, es mejor aclarar el asunto y entender bien lo que puede pasar cuando un juez o el banco pueden presionar a una familia que no paga la hipoteca con regularidad o que tiene deudas sustanciales con personas o empresas.
Primer apego al hogar: legislación
El concepto de ser detenido por la primera casa se introdujo con el decreto de Fare n. 69/2013 que estableció lo siguiente en materia de recaudación del impuesto sobre la renta:
El agente fiscal no puede prever la expropiación de la propiedad si es la única propiedad del deudor, con excepción de las clasificadas en las categorías catastrales A / 8 y A / 9, y siempre que haya establecido su residencia allí.
Primer apego a casa: cuando sea posible
Habiendo dicho, por tanto, que la Administración Tributaria no puede llevar a cabo la ejecución hipotecaria de la vivienda cuando es la primera vivienda , es necesario indicar cuáles son los requisitos básicos para que esto no suceda.
Requisitos básicos de imprecisión
Para que la propiedad no sea embargada, se deben cumplir los siguientes requisitos :
- la propiedad es aquella en la que el contribuyente ha establecido su residencia;
- está inscrito en el registro de la propiedad en una categoría de vivienda;
- no está clasificada en las categorías catastrales como villa A8, castillo A9 y no cumple con los requisitos del decreto de viviendas de lujo del Ministerio de Fomento del 2 de agosto de 1969, independientemente de la categoría catastral a la que pertenezca.
La falta de uno solo de estos requisitos y al mismo tiempo, cuando la deuda del contribuyente sea al menos igual a 120.000 € , la Hacienda Pública podrá realizar la ejecución hipotecaria.
Si, por el contrario, el importe es inferior a 120.000 € pero superior a 20.000 € , el agente de cobranza solo puede registrar una hipoteca sobre el inmueble . Por lo tanto, no podrá actuar por la fuerza de ninguna manera, al vender la propiedad en subasta.
Hipoteca y ejecución hipotecaria: diferencias
A diferencia de la ejecución hipotecaria, la hipoteca de la vivienda garantiza al acreedor que ingresa que será el primero en quedar satisfecho si la propiedad se ve obligada a vender.
Por lo tanto, es una forma de privilegiar el crédito de uno sobre cualquier masa de acreedores.
Primer apego domiciliario: quién puede ejecutarlo
Una vez establecidas las condiciones en las que la Autoridad Tributaria puede actuar para llevar a cabo el embargo de la primera vivienda , es importante indicar quién puede actuar en su lugar para que se devuelvan los créditos.
Los acreedores que pueden actuar, en virtud de los créditos reclamados, hasta la subasta de la propiedad son:
- el banco con el que se contrató el préstamo, no necesariamente el de la propiedad en cuestión;
- la empresa financiera a la que se ha solicitado un préstamo;
- cualquier acreedor privado;
- la ex esposa que no ha recibido la pensión alimenticia puede registrar una hipoteca y ejecutar la hipoteca de la casa de su esposo, incluso si la misma mujer vive allí.
Monto de deuda
Si existe un límite para las autoridades fiscales por debajo del cual no puede actuar, para las otras categorías es posible solicitar la ejecución hipotecaria independientemente del monto.
De hecho, la ley no fija un tope sino que deja la discreción al acreedor ya que será este último, una vez realizado un presupuesto, el que evalúe si conviene pedir la ejecución forzosa sobre la vivienda, trámite que resulta largo y costoso.
Primer apego al hogar: excepciones
Las cosas cambian fundamentalmente cuando el deudor puede reclamar más bienes inmuebles.
En este caso, las autoridades fiscales también pueden proceder a recuperar los importes adeudados, a saber:
- con la hipoteca, cuando la deuda sea igual o superior a 20.000 €;
- con ejecución hipotecaria, cuando la deuda sea igual o superior a 120000 €.