Reglamento de condominios. Definición, diferencia entre contractual y junta de accionistas. Gastos ordinarios y extraordinarios. Ruidos fuertes. Definición de horarios, reestructuraciones. Sanciones. Consejos. Presencia de mascotas. Cómo cambiar las regulaciones del condominio.
El reglamento del condominio es el conjunto de reglas que rigen el uso de las partes comunes del edificio, la distribución de los gastos del condominio , la protección del decoro y la administración del edificio .
El reglamento de condominios es obligatorio cuando el número de condominios excede de 10 y se rige por el art. 1138 del Código Civil italiano
Si hay menos de 10 condominios, la aprobación del reglamento es opcional.
Regulación de condominios: que es
La primera diferencia importante a subrayar se refiere a la naturaleza del reglamento que se divide en contractual y de montaje .
Contractual
El reglamento contractual se define como el elaborado por el propietario único y original de todo el edificio o por el constructor.
La redacción de las normas está a cargo de un profesional.
Una vez redactado, el documento se entrega a los compradores de los apartamentos individuales, quienes deben firmarlo en reconocimiento y aceptación en el momento de la escritura notarial.
Puede contener reglas regulatorias y contractuales .
Los primeros están relacionados con el uso de las áreas comunes y su correcto uso y funcionamiento.
Este último, en cambio, puede limitar los derechos de los condominios sobre las partes comunes o de su propiedad exclusiva.
Por ejemplo, limitar ruidos, definir la presencia de animales en áreas comunes, prohibir o permitir una actividad comercial.
Montaje
El reglamento de asamblea se define como el redactado por los condominios, en asamblea, que lo aprueba con la mayoría determinada por milésimas.
También se denomina "interno", ya que lo preparan uno o más propietarios de apartamentos.
Sin embargo, solo se pueden establecer reglas que rijan el uso o los métodos de disfrute de las cosas comunes. De ninguna manera pueden verse afectados los derechos de los condominios individuales.
Reglamento del condominio: gastos
Los gastos del condominio se dividen en gastos ordinarios y gastos extraordinarios .
Ordinario
En esta categoría se incluyen los gastos necesarios cada año para la correcta y mejor gestión de cosas y servicios comunes como limpieza de escaleras , calefacción , ascensores , gastos de seguros, etc.
Para ser aprobado se requiere el voto favorable de la mitad de los asistentes a la junta, que representa la mitad del valor del edificio, en primera convocatoria.
El sí de 1/3 de los propietarios y 1/3 del valor del inmueble en segunda convocatoria resulta suficiente.
Extraordinario
Por otro lado, los gastos relacionados con intervenciones puntuales como la reforma de fachada o cubierta , sustitución de caldera , etc. son extraordinarios.
Las mayorías requeridas para su aprobación se vuelven diferentes.
En general, la asamblea en segunda convocatoria podrá deliberar con una mayoría de 1/3 de los condominios, que representen al menos 1/3 del valor milésimo del edificio.
Regulaciones del condominio: ruidos
El reglamento de condominios establece reglas específicas que definen los ruidos molestos que pueden perturbar la paz pública.
Hay varias fuentes que causan malestar: caminar en tacones por la casa, usar el martillo para colgar un cuadro, peleas fuertes, música o televisión a todo volumen, usar electrodomésticos.
El factor importante, además de los decibelios provocados por el ruido, es la definición de los intervalos de tiempo en los que se espera el silencio.
Horarios
El reglamento de condominio es el instrumento legislativo que establece los horarios en los que se permiten ruidos y aquellos en los que se debe respetar el silencio. Generalmente, los ruidos más molestos se permiten en dos franjas horarias:
- de 08.00 a 13.00
- de 16.00 a 21.00 horas.
Fuera de este horario, se debe respetar la paz pública, evitando molestar a los inquilinos del edificio. Sin embargo, cada condominio es libre de establecer las franjas horarias que prefiera, siempre que sean aprobadas por la asamblea y puestas por escrito.
Renovación
Un asunto que suele provocar acaloradas discusiones dentro de un edificio es cuando un condominio decide llevar a cabo una renovación en su apartamento.
En la mayoría de los casos, el reglamento del condominio no prohíbe la realización de obras en el local de propiedad.
Sin embargo, el respeto a la paz pública está en primer lugar, en ausencia de una legislación específica a nivel de condominio, son las regulaciones municipales las que pueden limitar el rango de acción y el consiguiente ruido.
Sin embargo, para que haya un ultraje a la paz pública, los ruidos deben ser percibidos por varios inquilinos. De esta forma, al denunciar el hecho a la Policía Municipal , la Policía realizará los controles necesarios y, en su caso, sancionará a los responsables.
Sanciones
Provocar ruidos molestos fuera del horario establecido por la normativa del condominio, puede resultar en una sanción económica de hasta 200 euros, que puede llegar a los 800 euros en caso de una actuación reincidente, o repetida en varias ocasiones.
Corresponde al administrador determinar la sanción, que en todo caso deberá ser aprobada por la asamblea.
Consejos
Si uno o más vecinos provocan ruidos molestos en momentos dedicados al descanso, el primer paso a dar es siempre el diálogo, para siempre y en todo caso mantener buenas relaciones.
O puede recurrir a la compra de paneles fonoabsorbentes . De esta forma será posible aislar el dormitorio y las estancias que desee, manteniendo los efectos de sonido no deseados lejos del hogar.
Regulaciones del condominio: mascotas
La mayor presencia de mascotas en la vida de las familias ha hecho que sea obligatorio indicar los métodos de acceso de perros y gatos dentro de los condominios.
En primer lugar es bueno aclarar que no existe ninguna ley que prohíba expresamente su presencia en los espacios del condominio.
Además, también se admiten mascotas en las zonas comunes. La única posibilidad de que exista una prohibición es un acuerdo escrito entre el propietario y el inquilino para el apartamento individual.
Sin embargo, la vida comunitaria requiere respeto por algunas limitaciones. El incumplimiento de la higiene pública y los ruidos molestos puede conllevar una sanción administrativa y una indemnización para quienes hayan sufrido algún daño.
Regulaciones del condominio: cómo cambiar
El reglamento del condominio generalmente lo elabora el constructor del edificio al final de la obra. De hecho, instruye a un profesional para que lo redacte, un documento que luego se envía a los compradores individuales de los apartamentos en el momento de la escritura.
Por tanto, el reglamento es aceptado por quien compra una parte (uno o más apartamentos) del edificio: el comprador pone así por escrito que ha leído las bases y que las ha aceptado.
Montaje
El único organismo que puede prever una modificación del reglamento del condominio es la asamblea . Puede suceder que sea necesario modificar parte o la totalidad del reglamento.
O uno o más condominios pueden proponer algunos cambios para mejorar la vida dentro del edificio.
Si se tratara de un acuerdo contractual , se requiere unanimidad.
Para modificar el reglamento de la junta de accionistas, bastará con la mayoría de los presentes en la junta que constituyan al menos 500 milésimas del edificio.