Comprar una casa en una agencia: consejos útiles para saber cómo tratar con el agente inmobiliario, cómo hacer la propuesta de compra, documentación, precauciones, derechos y deberes de la agencia. ¿Quién es responsable de pagar la comisión, cómo deducirla en la declaración de impuestos y qué documentos se requieren? ¿Qué sucede si el vendedor rechaza la oferta o se niega a vender una vez aceptada, y qué sucede con el comprador que se retira una vez aceptada la oferta?
Acudir a una inmobiliaria a comprar una vivienda es una operación muy habitual, realizada por la mayoría de personas que buscan vivienda.
En particular, cuando se trata de comprar y vender su primera vivienda y no está familiarizado con cotizaciones, precios y negociaciones, contar con la experiencia y profesionalidad de un agente inmobiliario le brinda mayor seguridad y garantías.
Por tanto, es útil disponer de unas pautas que nos puedan orientar durante las diferentes fases para completar y concretar la compra de la vivienda de la mejor forma posible.
Comprar una casa en una agencia: los primeros pasos
Cuando se quiere comprar una casa, los pasos iniciales consisten en establecer sus necesidades y los requisitos que deberá cumplir la casa:
- proximidad al lugar de trabajo;
- tamaño y número de habitaciones;
- necesita tener garaje, bodega, ático;
- presencia de un jardín privado o compartido;
- oficinas, comercios, centros comerciales en el barrio;
- seguridad del área;
- exposición a la luz natural;
- así como muchos otros factores que pueden formar parte del acervo de pedidos que cada individuo o unidad familiar considera imprescindible a la hora de comprar una vivienda.
Por lo tanto, los más experimentados podrán continuar en la búsqueda y compra sin una agencia, pero aún podemos obtener algo de experiencia incluso si contactamos con la agencia.
Hojeando revistas inmobiliarias y navegando por sitios de Internet relacionados con casas, apartamentos y viviendas en venta, podemos elaborar una lista tentativa de casas que parecen reunir las características que queremos.
O deambulando por el barrio donde nos gustaría vivir, leyendo los carteles colgados en el exterior de los edificios o los anuncios que muestran las agencias inmobiliarias de la zona, podemos tener una mínima idea del tipo de casas en venta.
Inmediatamente tendremos la información principal como precio, número de habitaciones, tamaño, disponibilidad de boxes y bodegas y otros opcionales como servicio de conserjería, ascensor y jardín.
El cartel o anuncio en línea indicará el número de teléfono de la persona o agencia que ha sido asignada para vender la propiedad.
En este punto tenemos una idea del tipo de casa que queremos y una idea, aunque superficial, de ofertas y precios similares.
Así podemos ponernos en contacto con una inmobiliaria , quizás partiendo de los que están a cargo de las propiedades que hemos visualizado, para obtener más aclaraciones y hacer una primera cita cognitiva.
Comprar una casa en una agencia: requisitos obligatorios
Cuando acudimos por primera vez a la inmobiliaria que ha recibido la tarea de negociar la venta, debemos tener una pauta clara de comportamiento, preguntándonos e informándonos sobre algunos aspectos útiles:
- inscripción en el registro de agentes inmobiliarios;
- Formularios de la Cámara de Comercio
- preguntas faq
Inscripción en el Registro de Agentes Inmobiliarios
El primer paso, y también el más sencillo, es asegurarse de que el agente inmobiliario con el que está tratando esté inscrito regularmente en la Cámara de Comercio en el registro de mediadores.
Las agencias serias siempre exhiben, en las paredes de la oficina, el certificado del registro regular de cada operador. Si no lo notas, asegúrate de pedir la tarjeta de presentación de la persona con la que estás hablando, que contiene los datos identificativos, o pide a tu interlocutor sin problemas que te dé una respuesta respecto a su registro.
Si es un profesional serio, no tendrá miedo de proporcionar sus datos personales y el registro correspondiente. En el caso de que la persona que afirma desempeñar el papel de agente inmobiliario no esté registrada , no tiene derecho a percibir compensación alguna por su desempeño.
Este hecho suele ser un indicio de posibles estafas y engaños en un momento posterior: siempre es mejor desconfiar de quienes dicen que brindan servicios de forma gratuita.
Uso de formularios de la Cámara de Comercio
Asegúrese de que el agente inmobiliario utilice, al ilustrar las características de la propiedad que usted indica, los formularios con el logo de la Cámara de Comercio .
Puede parecer trivial, en realidad el uso de estos documentos garantiza que todo acto sea formal y registrado , pudiendo constituir prueba en un momento posterior para una posible acción legal en caso de problemas.
También es importante tener siempre redactada una copia de cada documento y conservarla con cuidado.
Comprar una casa en una agencia: que preguntar - Preguntas frecuentes
Evidentemente nos interesa tener información útil sobre la propiedad por la que tenemos un cierto interés inicial.
Lo más probable es que ya hayamos visto algunas fotos del interior del apartamento en algún sitio web, pero esto ciertamente no es suficiente.
Será importante preguntar y ser claro sobre alguna información importante:
- pies cuadrados del apartamento transitable;
- número y tipo de locales;
- presencia de garaje, bodega, ático, plaza de aparcamiento;
- ver el mapa catastral;
- precio inicial;
- ascensor:
- servicio de conserjería, limpieza de escaleras, seguridad;
- plantas principales y certificaciones relacionadas;
- presencia de hipotecas u otras limitaciones:;
- saber si el departamento está habitado o no;
- en caso de alquiler, cuando expira el contrato.
No debemos tener miedo de hacernos todas las preguntas que nos pasan por la cabeza incluso las más triviales y estúpidas: comprar una casa es un compromiso no solo económico , que condicionará la vida en los próximos años.
Tener las ideas claras, una vez salgamos de la agencia inmobiliaria, debe ser nuestro objetivo: para lograr esta tarea será fundamental la claridad y sencillez del lenguaje del profesional con el que estaremos tratando.
Una guía muy útil en este sentido es Comprar casa: qué saber, reglas y consejos útiles.
Comprar una casa en una agencia: la cita
Después de haber tenido las aclaraciones necesarias con la inmobiliaria, podemos concertar una primera cita para ver en directo la vivienda que nos interesa.
Será importante tener en cuenta, y eventualmente anotar toda la información que nos ha sido entregada para poder evaluar la veracidad o pedir confirmación.
Durante la reunión, el agente se encargará de volver a darnos la información básica, ilustrando el tamaño y distribución de las habitaciones, y respondiendo a todas nuestras preguntas relativas al apartamento.
En esta situación, si el propietario también se encuentra presente, tendremos la oportunidad de conocer la historia de la propiedad, cualquier problema con los sistemas o sus méritos, solicitando constancia de cualquier trabajo realizado o que deberá realizarse en breve, incluso en nivel de condominio.
De esta forma podremos percibir si existe armonía y claridad entre el vendedor y el agente inmobiliario o si alguna falla en la propiedad, una avería sin reparar, una obra urgente a realizar o si un mantenimiento importante del edificio está empujando al propietario a vender apresuradamente. para evitar un gasto de condominio, incluso enorme, no previsto
También será el momento de entender las intenciones del vendedor, si es urgente o no salir de casa y comprobar los márgenes de negociación sobre el precio y los métodos, información importante a la hora de realizar la propuesta de compra.
También comprobamos si en esa negociación en particular será el vendedor quien absorberá el costo de la agencia o cómo se dividirá.
Comprar una casa en una agencia: propuesta de compra
Una vez que hayamos sopesado los pros y los contras, y creemos que nos gustaría vivir en esa casa, podríamos pasar a los hechos concretos, dando ciertos pasos decisivos para comprar la propiedad.
Hablando con el agente y posiblemente en presencia del vendedor, haga nuestra propuesta en términos de precio, especificando cualquier condición como el plazo para la escritura y el pago o si queremos que el apartamento esté libre y vacío de todos los muebles.
O podría ser la propia agencia pidiéndonos que hagamos una propuesta de compra irrevocable .
Esta escritura implica una declaración escrita , en la que nos ponemos a disposición de la compra a un precio determinado y con determinados métodos, indicados en el documento.
La propuesta de compra , tanto en el caso formulada por usted como propuesta por el agente, debe estar escrita y presentar algunos requisitos importantes:
- tener un límite de tiempo limitado, preferiblemente que no exceda los 15 días;
- el monto del depósito de seguridad, lo más bajo posible;
- contener la descripción detallada de la propiedad;
- el precio de compra final;
- los métodos de pago;
- las condiciones en las que debe estar la propiedad al momento de la transferencia;
- el compromiso del vendedor de verificar la regularidad urbanística y catastral;
- verificar la ausencia de gastos de agencia en caso de rechazo de la propuesta por parte del vendedor. Este suele ser el caso, pero es mejor especificarlo por escrito.
Durante el período de aceptación, el vendedor tiene la libertad de entablar negociaciones con otros compradores potenciales.
A la entrega de la compra propuesta, entregaremos un cheque cruzado y a nombre del vendedor estableciendo el monto que hemos acordado y debe ser conservado por la agencia .
Es importante que el cheque no sea transferible, para que no se pueda entregar a otras personas, para evitar problemas.
¿Qué sucede si el vendedor rechaza la propuesta de compra?
Pasado el plazo indicado , si el vendedor rechaza la oferta, seremos libres de formular una nueva oferta, con indicaciones que ya no pueden ser las mismas, y por tanto mejores para el vendedor y menos ventajosas para nosotros.
Será importante que nos devuelvan el cheque , que lo romperemos ya que no se puede utilizar.
O podemos decidir darnos por vencidos y empezar a buscar otra propiedad.
¿Qué pasa si el vendedor acepta la propuesta de compra?
Si, por el contrario, el vendedor acepta nuestra propuesta, el siguiente paso es el compromiso de venta, escritura escrita con la que las partes se comprometen a realizar la operación a cambio de un anticipo, igual a una suma que se sitúa entre el 10% y 20% del precio de venta final.
Luego llegaremos a la escritura notarial que transferirá la titularidad del inmueble.
Solo en este momento, el agente inmobiliario madura el derecho a percibir una compensación por la actividad realizada.
¿Qué sucede si el comprador se retira después de la propuesta de compra?
En este caso, salvo pacto en contrario, el comprador perderá el depósito.
¿Qué sucede si el vendedor se retira después de aceptar la propuesta de compra?
En este caso deberá abonar al comprador el doble del depósito.
Comprar una casa en una agencia: derechos y deberes del agente inmobiliario
Para saber qué puede y debe hacer un agente inmobiliario antes, durante y después de la negociación de la compra de una vivienda, debemos conocer los derechos y deberes que el profesional debe respetar.
Además de ser claro en el uso del lenguaje, evitando crear situaciones incomprensibles y que puedan dar lugar a malentendidos, el agente inmobiliario tiene la tarea de:
- utilizar la forma escrita para indicar los diferentes acuerdos;
- especificar la existencia de bonos o hipotecas sobre la propiedad;
- utilizar los formularios de la Cámara de Comercio para firmar el acuerdo;
- no deje de indicar cualquier problema relacionado con la propiedad;
- retener el cheque a nombre del vendedor para cualquier pago inicial o depósito hasta la confirmación, para devolverlo de inmediato si la propuesta es rechazada;
- proporcione una copia de la propuesta firmada y verifique el depósito.
A cambio de respetar estos elementos , y con la conclusión exitosa de la negociación , el agente inmobiliario tiene derecho a cobrar la comisión , que en promedio asciende al 2% / 3% del precio final de venta de la propiedad .
En la mayoría de los casos , es el vendedor quien está obligado a pagar la comisión , ya que él mismo ha encargado a la agencia que ponga la casa a la venta y que se encargue de la preparación de documentos, citas para ver el piso y otras operaciones útiles. .
Sin embargo, siempre es bueno asegurarse primero , cada vez que tenga que tratar con un agente inmobiliario diferente y para cada propiedad relacionada, que tenga la tarea de pagar los honorarios del agente inmobiliario .
De hecho, es lícito un contrato de agencia inmobiliaria que prevea el pago de la comisión a cargo del comprador, total o parcialmente .
Comprar una casa en una agencia: deducciones fiscales
Comprar una casa confiando en una agencia inmobiliaria es a menudo una opción que nos permite comprar de forma segura y gratuita, ya que el pago de la comisión a menudo corre a cargo del comprador.
Pero hemos visto que pueden existir diferentes acuerdos, lícitos y firmados periódicamente por el comprador, que se compromete a contribuir al trabajo realizado por el profesional, pagando la totalidad o parte de la tarifa.
Es importante saber que la compensación pagada a la agencia de bienes raíces puede ser deducido de la declaración de impuestos de fase para la medida de 19% de una cantidad máxima de 1.000 €.
La deducción se permite solo en el caso de una transacción de compraventa completada y mediante la firma por parte del comprador y el vendedor de una declaración que demuestre que la intervención de un agente inmobiliario, debidamente inscrito en el Registro de acuerdo con la ley no. 39 de 1989.
La deducción se permite solo si la transacción se refiere a una propiedad utilizada como residencia principal y solo puede ser solicitada por el comprador .
No se permite la deducción del gasto en la declaración de impuestos por parte del vendedor de la casa .